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房地产税试点工作稳步推进,补齐楼市长效发展机制拼图
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【热点聚焦】

  2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。财政部、税务总局有关负责人表示,财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。

  【中房点评】

  一、推动房地产税改革的背景及目标

  1、防止收入两级分化

  2021年10月16日,《求是》杂志发表的《扎实推动共同富裕》一文指出,在依法保护合法收入的同时,要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入,完善个人所得税制度,规范资本性所得管理,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。我国居民的主要财富构成为房产,随着房地产逐年增值,房产成为财富差距的重要来源。推进房地产税改革试点,发挥财产持有环节税调节收入分配的作用,通过收入公平扩大消费需求,也是共同富裕的重要一步。针对房地产税对拥有多套房的财富群体征税,抑制非理性投资需求,引导消费更多向科技创新、消费转变,拉动实体经济发展。房地产税取之于民,用之于民,也可以促进各地的教育、公共卫生的发展。

  2、为地方政府开拓新财源

  房地产税是指房地产经济活动有直接关系的各项税收,是一个综合性的概念,征税环节包括土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有等,税种包括增值税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。房地产税包括房产税,据财政部数据,2020 年土地和房地产相关税收中,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税收入共计19687亿元,占当年全国税收收入的12.8%。

  房地产税属于地方税种,此次改革强调“试点地区人民政府制定具体实施细则”凸显地方的重要性,新增的财源预计仍归属于地方财政收入。目前快速城镇化阶段渐进尾声,且“三道红线”、房贷集中度管理等政策的落地实施,弱化了房企拿地能力,土地财政面临收缩压力,依赖于开发环节的土地财政难以为继,房地产税有助于弥补财力缺口。当前我国房地产税的特点是重增量轻存量,重开发交易环节,轻保有环节,我国房地产存量庞大,税收从增量到存量是必然过程,房地产税是弥补土地财政缺口甚至是替代土地出让金的重要选项。

  3、稳定房价,促进房地产市场平稳健康发展

  房地产税是建立房地产长效机制的重要一环,人们关注它的核心是未来是否会对个人非经营住房征收房产税。本次房地产税试点,从程序上是全国人大授权国务院开展,相对十年前的沪渝房产税试点,程序合理,层面更高,试点范围更广,意义更加深远。房地产税征税对象扩展至居住用房地产,完善房屋保有环节的税收制度,提高房屋持有成本,将促使闲置房屋进入买卖和租赁市场,一方面可以抑制对房地产的投机性需求,另一方面也可以盘活存量房源,增加住房供给,有利于房地产市场平稳健康发展。

  二、房地产税对行业的影响

  对土地市场,短期内房地产税收对土地出让金存在部分替代作用,但替代效果较弱,中长期有利于地方降低土地财政依赖度,推动地方土地供求规模趋于合理,引导库存处于合理区间。在新房市场,保有环节房地产税若按面积征收,购房者为减少持有成本,可能增加对低总价或中小户型住宅产品的偏好,推动开发商提高该类住房的新房供应比例。在二手房市场,增加不动产的持有成本短期内可能增强不动产的流动性,增加二手房市场供应量,缓解大城市住房的供需矛盾,稳定房价。在租赁市场,保有环节房地产税开征,提高多套房产所有人持有成本,增强其利用租金弥补税收支出的意愿,增加租赁住房供应量。总之,短期来看,房地产税对市场的具体影响程度取决于征税力度,长期来看房地产税并不能成为房地产市场走势的主因,货币政策、经济形势、人口周期仍是房地产市场的主导因素。

  三、房地产税最可能的试点城市

  最有可能被选为试点的城市,我们认为主要应有三方面特征:一是具有代表性,从全国人大常委会发布的决定第三条来看,现在房地产税的试点是要为改革积累经验,所以城市的选择一定要有代表性,属于房价上涨压力比较大、房价收入比偏高的城市,因此选取一线及热点二线城市的可能性更大,少数个别可能是三线城市,但力度预计较低,积累经验的意义更大;二是税收征管能力相对较强;三是房产的产权较清晰。

  北京由于产权权属性质较为复杂,前期工作量可能较大,因此可能不太会加入试点行列。海南省一方面由于体量不大,另外一方面主要为旅居型房地产市场,因此加入试点的可能性也不大,上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市,以及三线城市中的三亚,很有可能会成为首批试点城市。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)


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