今天是2022年01月27日星期四
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破晓前夜,房地产三大趋势显山露水
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来源:东地产财经周刊

  初冬时节,地产股再次噪动。

  在10月底、11月初的大幅杀跌之后,地产股于11月中旬迎来快速反弹,保利地产、金地集团、招商蛇口等一众老牌房企以涨停方式预告严厉调控政策的松动。在近二十年,数个周期的产业调控与松绑中,房地产经历着起起落落的市场与格局变迁。每一次的调控之后,市场都重回上升轨道,但房企梯队都发生着巨大变动。 

  国企扩张 

  11月中旬,保利发展(600048.SH)公告披露,公司新增8块土地储备,涉及天津、福州等多个城市。无独有偶,中国海外发展(00688.HK,下称“中海地产”)也是今年低迷土地市场的逆行者,该公司在第二轮集中供地中,共投资权益金额达520亿元进入土地市场扫货。与之相比,一众头部民营房企,全都在土地储备上战略收缩。更别提一些此前在土地市场叱咤风云的造“地王”房企,拿地已经成为遥远的记忆。

  经营上稳健,手握充裕现金流,央企的背书,让一众地产国企成为投资者的避风港。今年以来,房企债务违约潮,导致房地产股重挫。但三家主要地产央企,保利发展、华润置地、中海地产则在股价上保持稳定。在年内地产股普遍超过20%下跌,大多数中小地产股腰斩的情况下,这些公司股价仍在大格局呈现了上行走势。事实上,保利地产、中海地产,还出现了股东增持或回购股份的情况,这在低迷的市道中,对一些高杠杆的民营房企,简直是一种奢谈。

  与此同时,10月份回归正常的房贷数据,也佐证着楼市回稳的信号。于是,未来这些拿到优质土储的房企,将在下一轮的市场回温中赢得先机。

  所有这一切都验证着一个事实,高峰时不拼命冲规模,低谷时逆周期拿地——这个看似并不聪明的策略,加上央企信用背书带来的低资金成本,让国企在房住不炒,共同富裕的新时期,赢得了更好的发展空间。《东地产财经周刊》预见,在下一个十年地产周期中,这些央企、国企,将迎来更大的市场份额上升,从而在房地产业占据更加重要的位置。

  另一个值得关注的群体是现金流充裕的优质民营房企,这些房企同样将迎来行业集中度快速提升的发展时期。当行业逐步出清之时,这些手握现金的优质民营房企,同样将迎得更大的市场空间。

  去规模化 

  不过,对于那些高杠杆扩张的房企,结局就没那么乐观了。

  2021年11月12日,泰禾集团出现第二次涨停,股价收于2.29元,这一看似不错短期的表现,以此前漫长而深刻的下跌为背景。这家公司的股价,由2018年1月25日的21.63元高位,跌至2021年11月10日的1.81元。其跌幅,在一些股民的戏谑语言中称为“膝斩”。泰禾集团这个典型高杠杆高周转的公司,曾经创造一个月股价翻倍的表现,而如今股价仅为高峰时的一成,未来能否真正走出困局,仍具有很大不确定性。

  现实是,上一轮依托高杠杆冲刺规模的房企,当下过得都不乐观。尤其是高杠杆、高周转的民营房企,在上一轮高峰中快速扩张,拼命做大规模,但当市场骤冷、收缩已来不及,无数的坑需要去填的时候,其风险早已暴露。于是,在从股票市场可以看到,很多冲规模的房企,曾经市值笑傲一时,但最终又打回原点。

  事实上,当违约导致的信用受损之后,重新修复的时间则会漫长得多。从而造成的结果是,这些高杠杆扩张的房企,即使当下能顺利度过一劫,未来也将必然失去扩张动力,去规模化将成为不得已的选择。可以预见,在此轮深度调整的阵痛之后,高杠杆、高周转的模式将不会再被奉为圭臬,小而美或许是另一种选择。

  对不少房企来说,在利益诱惑面前,战略上取舍是件艰难的事。尤其在通过合伙人制、跟投机制的房企,这种奖励机制会在高峰时造成扩张冲动,进而形成更多利润更多分红,更大投入的正向反馈,从而忽视了潜在风险,当意识到风险临近时,一切为时已晚。从这个意义上说,规模化的追求,造成了相当数量房企当下的被动局面。

  物管再破局 

  11月中旬,在房地产融资松绑消息之际,另一则新闻也引发财经界关注。

  万科于近日发布公告,拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下称“万物云”)到香港联合交易所上市。拟分拆旗下物业公司IPO的行为,被资本市场视为重大利好,股票市场给予了积极反映。

  事实上,在过去两年,香港资本市场给予了内地物业管理公司极高的估值水平。碧桂园服务为代表的一众物业管理公司,其市值超其地产开发公司市值。截至2021年11月12日,碧桂园服务市值2015亿港元,而碧桂园1731亿港元,物业公司比开发公司市值高出17%;而就利润水平看,开发公司是物业公司利润的12倍。这一显著的差异,表明着资本市场对未来走向的判断:开发公司是明日黄花,而物业公司方兴未艾。

  事实上,物业公司不断拓展的边界,除住宅、商业的物业管理外,公共场所物业管理也提振着市场的预期。以碧桂园服务为例,公司通过持续的并购,不断扩大物业管理版图,相继进入机场等公共事业的物业管理,从而不断拓展出新的增长空间,且未来仍有较高成长性,这也是资本市场给予极高估值的重要原因。

  后疫情时代,作为社区管理基本单元的小区物业管理,其重要性在疫情后被更加重视,物管也由此迎来新发展契机。显而易见的是,这种利润虽然不高、但确定性更强的商业模式,有望在未来地产业的存量时代赢得更多资本的青睐。


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