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《江苏省物业管理条例》亮点解读
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    摘要纵观《江苏省物业管理条例》,民生倾斜的理念贯穿整部法规,物业管理活动当事各方权利、义务进一步明确细化;对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题也有了明确规定。


四川省宜宾市房地产业协会副秘书长   阮期彦

    《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》),已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日通过,自2013年5月1日起施行。纵观《条例》,民生倾斜的理念贯穿整部法规,物业管理活动当事各方权利、义务进一步明确细化;对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题也有了明确规定。

    亮点一  物业管理法律主体涵盖更加广泛

    《条例》第一条在讲到制定条例的目的性时开宗明义地提出了”为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益”。从对物业管理主体的认识仅局限于”业主和物业服务企业”到拓展为”物业管理各方”,这不能不说是物业管理思维上的一个创新认识。

    亮点二明确了政府相关职能部门的职责

    《条例》第四条、第六十八条除了进一步明确房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作外,还赋予了城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,按照各自职责依法实施对物业管理活动的服务和监督职责。形成了相关部门各司其职,齐抓共管,合力化解物业管理矛盾纠纷的格局。

    《条例》第六十八条规定”城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门, 应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。”

    亮点三  明确了街道办事处(乡、镇人民政府)的职责

    一直以来,街道办事处(乡、镇人民政府)及社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导协调作用未能有效发挥,导致业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地在属地协调处理。

    《条例》第三条规定”街道办事处(乡、镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

    《条例》第二十九条规定”街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。”

    亮点四  突发事件可由联系会议制度解决

    《条例》第三十条规定”街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。”

    物业管理中遇到的问题经常是琐碎的小事,争议通常不大,标的额也较小,但极易造成邻里纠纷和业主与物业服务企业之间的对立情绪,通过司法途径解决既浪费有限的司法资源,也不利于矛盾的化解。联席会议制度通过各方当事人的参与、协商,可以充分发挥社会大调解的功能,协调问题,化解矛盾,是一项很好的创举。

    亮点五  出台扶持新政促进物业管理行业发展

    为进一步加强物业管理工作,改善行业发展环境,破解企业发展难题,《条例》第三条规定”县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担。”《条例》第五十四条规定”物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。”

    亮点六  明确物业管理区域的划分方法

    《条例》第七条规定”物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。”

    亮点七  物业管理委员会代行业主委员会职责

    《条例》第二十七条规定”不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。”

    一些小区由于种种原因无法成立业委会,或者业委会届满后无以为继,整个小区陷入”无政府”的混乱状态:公共设施坏了没法动用维修资金,物业服务企业不作为却没有管等等,《条例》考虑到这个现实情况,用”物业管理委员会”来取代业委会的功能,堵住了过去由于无法选举产生业委会而产生种种矛盾的漏洞。

    亮点八  首次确立”业主小组”管理模式

    如今,超大规模的小区越来越多,动辙三五千户的住宅小区,想开个业主大会很不容易,针对这一问题《条例》提出了”业主小组”的新模式。《条例》第二十八条规定”同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责:(一)推选业主代表出席业主大会会议;(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;(三)决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。”

    这样做的好处是将业主大会、业主委员会的工作”化整为零”,多了一级业主小组,也便于各项工作的落实和推进。

    亮点九 建设单位必须按规定配置物管和业委会用房

    《条例》在第三十五条、三十六条具体规定了物业配套设施、物业服务用房和业主委员会议事活动用房,从法律层面保证了物业服务小区配套设施的规划、建设和面积比列。特别是为了在物质上保证业主委员会的正常活动,明确了业主委员会议事活动用房配置面积二十至四十平方米。

    楼盘建设需配建一定比例的物业服务用房,但是过去并无具体规定,开发商常常”偷工减料”,要么配建的用房太少,要么配建的用房太差,以至于物业缩在地下室里办公、业主在自己家里开业委会这类现象屡见不鲜。而按照新规定,开发商将不能再在物业服务用房上打主意。 

    亮点十  开发商按建安成本的1%交存电梯、消防维修资金

    《条例》第七十五条规定”建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。”

    现在小区都有住宅专项维修资金,但一般的维修尚可,如果是换电梯,根本不够用,还要业主另外分摊。如果有业主不愿意出,就会造成纠纷。而明确了开发商交存电梯、消防专项维修资金,以后更换电梯就不成问题了。

    亮点十一  出台老旧小区物业管理扶持政策

    《条例》第七十九条规定”对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。”

    《条例》第八十条规定”旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。”

    亮点十二  解决了业主自行管理住宅小区的法律盲区

    按照国家现行物业管理的相关法律法规,没有取得从事物业管理活动的相应资质和相应职业资格证书的企业和个人是不可以管理住宅小区的。《条例》为适应形势发展的需要,在第五十九条中规定”单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:(一)自行管理的执行机构、管理人;(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;(三)聘请专业机构的方案;(四)其他有关自行管理的内容。”解决了业主自行管理住宅小区的法律盲区。

    亮点十三  八成以上的维修资金可存定期

    让住宅专项维修资金”钱生钱”也是《条例》的一大亮点,《条例》第七十八条规定”业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。”转存定期之后,小区维修资金利息收益将成倍增加,为以后公用部分、共用设施设备的维修、更新和改造提供了有力的资金来源。

    亮点十四  六种应急情形用维修资金可特事特办

    不少居民反映住宅专项维修资金提取难,尤其是难以达到法定的多数意见统一。《条例》第七十六条专门就六类危及房屋安全、需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的情形:屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;楼体单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;危及房屋安全的其他情形。

    遇到上述六种紧急情形,即使相关的业主不能形成法定多数意见,物管、业主委员会或者相关利害关系人也可以提出应急处置方案,维修资金代管单位复核后应急维修。

    亮点十五  政府指导价每三年评估一次

    多年不变的物管费收费标准,让物业服务企业处境日益艰难。为了挽回亏损,不少物业服务企业不得不暗中侵占业主合法权益或者降低物业服务标准。《条例》第四十九条规定”实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。”这样做,不仅能及时客观的反应物业服务的成本变化和市场供应,而且也维护了物业服务企业的合法权益。

    亮点十六  车位、车库应当首先满足业主的停车需要

    车位、车库资源紧张已经成为不少小区的通病,如何公平分配车位、车库资源,满足业主的停车需要,《条例》第六十二条规定”物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”"拟出售或出租车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买或者承租一个车位或者车库。”

    亮点十七  明确业主共有部分收益的分配方法

    如今,小区内利用公共部位、公用设施从事经营的现象很普遍,比如在地面道路上划出停车位,在外墙或电梯里做广告,或者出租小区广场办展销等等,因此获得的收益究竟如何分配?而2003年版的《物业管理条例》中鲜有针对共有部分收益的规定,给物业管理带来了困难。《条例》填补了这一法律空白。《条例》第六十五条规定”业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”

    亮点十八  人防工程的车位最多租三年

    由于人防工程的停车位不得出售,只能出租,有些开发商为回笼资金,向业主一次性出租车位20年使用权,相当于”变相出售”,引发了业主的强烈不满。为防止开发商”逼”业主签长期租赁合同,《条例》第六十六条规定”物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。”

    亮点十九  不交物管费可能被公示

    《条例》第八十四条规定”违反本条例第四十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”这是新条例针对拖欠、拒交物管费现象出台的新规定。

    目前,全国各地很多小区的物管费收缴率不高,直接影响到物业服务企业的服务质量,也侵害了交费业主的合法权益。《条例》出台后,无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的业主可能会被公示,甚至被告上法庭。

    亮点二十  建设单位提供前期物业管理开办费

  《条例》第三十二条规定”建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。”这种规定既强化了建设单位的部分义务,又维护了物业服务企业的合法权益,在全国其他地方是没有先例的。

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