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宿迁房市分析 销量增房价稳潜力大
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    摘要:2013年前10月,宿迁全市房地产开发投资总额同比增3成,供求平衡,销量不断增大,房价稳中有升,市场潜力继续放大,保障房超额完成省定指标,市场有序运行,继续保持健康稳定的发展态势。


宿迁房地产市场运行情况分析和发展趋势判断

宿迁市房地产业协会

    近年来,宿迁市委、市政府,一心一意谋发展,坚定不移促转型,持之以恒惠民生,使得经济社会发展的各项指标增幅始终走在全省前列。居民人均收入和消费水平显著增长,城市建设日新月异,城市功能大幅提升,为房地产业提供了更大的发展空间。2013年以来,开发投资增速不减,供求平衡,销售火爆,房价稳中有升,市场潜力继续放大,保障房超额完成省定指标,市场有序运行,继续保持健康稳定的发展态势。

    一、全市房地产市场运行的基本情况分析

    ㈠整体情况

    截至10月末,全市房地产新开工面积1035.61万平方米,同比增长70.21%;竣工面积380.02万平方米,同比增长27.07%;全市商品房批准预售面积769.59万平方米,同比增长70.91%;实现销售面积623.82万平方米,同比增长64.84%;截至9月末,开发投资总额230.66亿元,同比增长33.6%;截至9月末,实现地方税收49.38亿元,同比增长39.93%;市区商品住宅销售均价4449元/m2,同比上升0.94%。

    ㈡市区情况

    1-10月份,市区房地产新开工面积488.31万平方米,同比增长62.8%;竣工面积156.97万平方米,同比增长24.06%;市区开发投资总额99.64亿元,同比增长24.6%;批准商品房预售面积261.84万平方米,同比增长38.04%;实现销售面积214.45万平方米,同比增长48.78%;去年全年总销售量197.42万平方米,今年到10月份已超过去年全年总销售量的8.63%;实现税收18.68亿元,同比增长36.95%;商品住宅销售均价4600元/m2,同比上升4.49%;其中老城区和市府新区销售均价为5163元/m2和4947元/㎡,上升幅度较高。

    ㈢房源情况

    至10月末,全市商品房可售房源面积213.17万平方米,其中住宅122.83万平方米(9622套),同比上升1.38%,套数上升0.43%,主要年内推出新盘较多,而两年以上存量房源,主要偏重于130平方米以上的大户型房源和区位相对较远的房源。中小户型仍热销,基本无存量。

    ㈣消费群体结构及购买动机分析

    从市场交易情况看,其类型有:

    1、农村人进城置业群体。一是目前农村普遍出现小青年找对象,城里有房是首要条件,这就必须到城里买房;二是长期在外地打工的青年,向往城市生活,有了积累,就要在城里买房;三是条件好的农户想脱离农村生活环境,进城置业。购买动机,攀比心理,欲望城市生活,成就感。

    2、城市拆迁改造中,不愿换房安置,倾向于选择购买商品房的消费群体。购买动机,认为住安置小区地位低,怕人瞧不起住”贫民窟”的心理。

    3、大量的改善型需求消费群体。购买动机,主要为提高生活居住环境和质量,看到新建住宅小区,无论业态、质态都比原有条件好,而且需要增大住房面积,为舒适享受考虑。

    4、家庭小型化群体。消费动机有两种情况,一种为兄弟多人口多,且长大不宜群居,需分户各自置业的家庭;另一种为生活习惯等原因婚后不愿和父母住在一起,另买房单立户独居的情况,这类群体量的比例也较大。

    5、党政机关事业单位不断变动、更替的新进工作人员,企业不断引进增添的高管人才,科研院所不断引进的高端科技专业人才等消费群体。购买动机,受宿迁的工作环境和宜业宜居的自然环境所吸引,立意在宿迁安家落户。

    6、周边市县到宿迁市区购房群体。根据调查发现,市区众多楼盘都有周边的邳县、新沂、睢宁的农民、企业老板、商业经营者、乡村公职人员在宿迁买房,市域范围内三县的市民和公职人员到市县城区买房置业。我们在泗洪市场调研中发现,泗洪县城的一些小区,也有不少盱眙人、安徽泗县人到泗洪购房置业群体。购买动机,是看好包容的宿迁人文环境和发展前景,在中心城市有居所的”荣耀感”。

    其他诸如外省市迁进,叶落归根等消费需求也有很多,不作赘述。

    二、房地产市场相关问题分析

    宿迁房地产市场整体运行良好,房源供应和消费需求基本平衡,市场销量不断增大,房价稳中有升,始终保持健康稳定持续发展的态势。但也还存在一些影响房地产市场发展的反映:

    ㈠企业层面对政府愿望和建议。一是需要政府一如既往地支持房地产企业发展。认为房地产业发展好,不仅能使地方财政”粮库”丰满,而且房地产也是可以让与之参与的各方、各个产业都能赚钱的经济活动,对地区整体经济社会发展是有益而无害的”红利”产业。本文来源:江苏省房协网。二是扶持房地产业发展的有些优惠政策尽量不要取消,比如对能够响应政府号召,建设小户型住宅项目的企业,在开发资金缺口、融资难的情况下,能给予协调信贷支持等方面的帮助。三是办理项目审批、工程竣工验收等手续,时间长、程序多,增加了不少时间成本,影响交付合同期限,造成业主投诉、赔付延期款,影响企业收益,徒增不少烦恼。政府如能再加以优化,扎口,方可节约时间,减少损失。四是认为宿迁保障型房源量大、充裕,在一定程度上影响商品房市场销量。

    ㈡市民层面对政府的意愿。主要反映在房屋限购上,认为限购使老百姓消费被卡住了脖子,对计划购买二套房或三套房的用户,应考虑分析一个家庭的实际需求,不应实行”一刀切”的控购政策。宿迁是享受特殊倾斜政策的城市,对宿迁房地产市场也应区别与其他地区和城市。

    另外认为对”投资投机”性需求的提法,在宿迁尽可能减少打压。投资房产也是消费对象对消费渠道的有益选择,宿迁市场房源充足,可以满足市场需求,也认为可以放开。

    ㈢购房消费者层面对金融部门的反映。房子对老百姓来说是立命之根,尤其现在的特定时期,购房急需类型繁多:为老房被征收拆迁要先买好房子搬家之急,需商业按揭贷款的群体;迫于儿女婚期的购房之需,需用商业按揭贷款的群体;老少几代蜗居、兄弟分家等急于购房,需商业按揭贷款的群体;无住房公积金的工人、农民买房,需商业按揭贷款的群体,等等。本文来源:江苏省房协网。在选好房子后,有些银行虽未停贷,但有的关闭优惠利率、有的上浮利率,当然这对于急需买房者不是大问题,但对拉长审批流程,使老百姓着急,且心存悬疑,急着等米下锅。房贷下不来,开发商不能及时用到钱纠结是一方面,但钱不到位,开发商不会给钥匙,拿不到钥匙的购房户捞不到装潢使用,使老百姓直呼”伤不起”。

    ㈣社会层面对商品房开发企业的意见和建议。主要反映在对建房质量上的耽心,认为抓工程质量管理,抓工期进度无可厚非,但片面地追求工期速度,不讲科学,把国家定额工期标准置之度外,有悖生命线工程的造屋原则。现在住宅楼主体工程施工速度普遍在一个星期左右一层,砼强度够不够,预应力达没达到,继续加层施工,会不会使受力损伤破坏,施工技术人员心知肚明,工程监理人员更知道会造成什么样的后果,但屈于中国建筑市场,房地产开发市场追求速度和功效的大趋势,从不加以可否。国家建设部副部长仇保兴每会必强调施工质量安全,控制工期问题,但落实到实际操作中就变成了抢速度、抢工期,无疑降低房屋的使用寿命。希望开发商在追求经济效益的同时,用心于施工质量,不能一意追求进度,适当调整基本科学的施工工期,调整合同交付期限,为求得质量稳固的物业,购房业主不但理解也会欢迎。同时也能减少竣工验收时间等诸多矛盾。建议质量安全部门在监督施工安全质量,检测建筑材料、产品的同时,监督工程的工期进度计划编制是否科学合理。

    另外反映施工质量的细节上,诸如墙体裂纹、粉刷层空鼓脱落,屋面、厨卫间渗漏,门窗开闭不灵等情况,虽不是妨碍结构的大问题,但引起业主投诉较多,给行业监管部门增加了大量的调处人力和工作压力。实质上是责任心问题,只要细部施工处理做到精细化,这些问题都能杜绝,希望开发商在分布分项细部施工中,强化管控,加强责任意识。

    ㈣广告宣传和销售人员的问题。一是反映发布广告有虚假现象,诸如项目效果图、宣传彩页等表述的规划、设计、布局的道路,绿化、景观、质态与实景不符,有误导消费者之嫌。二是反映经纪中介机构和开发企业销售部门以及销售人员的经营行为问题,诸如职业道德缺失,为了”拉客源”相互抵毁,中伤其它项目楼盘;有意更换或虚增销售图表标识,愚弄消费者;名不符实地夸大物业功能地位等。销售人员队伍中存在缺乏应知应会的营销业务知识和对所售物业技术性知识的掌握和了解;在签订《商品房买卖合同》过程中操作不规范等问题;对消费者咨询,问此言他,造成顾客反感,极大地影响销售服务形象和销售业绩。

    对广告不实问题应及时查处纠正,对销售人员的业务素质等问题应加强技能和业务知识培训,特别要重视加强对销售人员诚信经营、规范操作等方面的职业道德教育。

    宿迁房地产市场存在的问题,也是和全国市场一样,带有普遍性的问题,虽无大碍,但要更好的促进我市房地产市场健康发展,就必须要在行业发展过程中加以解决、提高和创新,使宿迁房地产市场在行业主管部门的有效监督下,正轨运行。

    三、区域优势及市场潜力分析

    优势凸显  宿迁是一片风光秀丽、环境宜人的生态沃土,有楚风水韵、酒都花香、生态绿都、天然氧吧之称,享有乾隆皇帝御封”第一江山春好处”之美誉。宿迁是古老而又年青的新兴城市,亦是朝气蓬勃,快速崛起,潜力无限的发展城市,为淮海经济圈的近沿海东部地带和长三角一体化发展战略的北翼。江苏省委、省政府非常支持宿迁的改革创新,享受全省扶持宿迁发展的特殊倾斜政策,并被列为全省唯一的经济社会发展综合改革试点市和区域协调发展综合改革试点市。宿迁市委市政府不失时机谋划地区发展蓝图,深度融合长三角一体化和淮海经济圈战略载体,站在致力打造长三角北翼经济中心的高度,从大市区的角度,高点定位,前瞻规划,突出产业重点,鲜明区域板块特色,增强发展能力,提升发展质态,构筑发展载体,优化发展环境,凝心聚力,大干快上,狠抓落实,为跟进江苏”两个率先”,狠抓招商引资,招大引强,不断推新”亲商、安商、知商、强商”帮办举措,千方百计优化投资环境,大刀阔斧地改革精简行政审批事项和权限,是目前全国行政审批精减力度最大,保留项目最少的地级市(我市行政服务的高水平高效率经验做法,已在中央电视台焦点访谈栏目中进行了报道)。本文来源:江苏省房协网。把宿迁的战略优势、导向优势、政策优势、服务优势作为实现后发快进,跨越赶超的”法宝”。今年到目前为止,15项主要经济指标增速,已有10项指标位列全省第一。

    集聚人气是城市发展的重要载体,因此宿迁市委、市政府始终以”三产繁荣富集人气,提升环境吸引人气,工业发展催生人气”作为城市发展理念,在不断放大城市框架的基础上,全力推进城市建设速度,使宿迁的创新力度、发展速度、功能布局、成长空间、生态环境等优势,吸引了大批海内外客商来宿投资兴业、创业。今年10月在北京举办的投资洽谈推进会,一次性就有17家央企签约来宿发展。特别是近年来国内外一些知名企业总部基地在宿迁落地生根,使宿迁更具吸引力,更增加了宿迁的发展后劲。就宿迁的房地产开发行业而言,由于青睐于宿迁投资环境和市场潜力,外省、市在宿迁地区投资开发企业数量占开发企业总数的90%以上,已先后有恒大、宝龙、佳源、红星美凯龙、中粮、苏宁等全国房地产百强企业和中国房地产500强中的江苏建屋、江苏吴中、雨润·中央等企业落子宿迁。

    潜力无限  宿迁房地产市场随着国家城镇化率80%的战略目标的推进实施,发展前景更加广阔。按照国务院社会研究机构测算,城镇化率每提高一个百分点,就可转移1400万人口的标准,可想而知需要多么庞大住房供应量来保障和满足住房需求。宿迁也是全国推进城市化进程的组成部分,按照目前宿迁的城市化率对照国家80%的标准,还有较大的差距,要实现这一目标,将有400多万人口进入城市范畴,仅这一块就需要建近两亿平方米住宅来保证转化人口的消费,开发任务相当巨大,这是其一。

    其二,目前我们所开发的商品房,一直是以自住型需求为主的,仍处在新增房源供应的发展阶段,二手房租赁市场仍没有显山露水,只定义在本地人买不起新房群体的单项选择,与欧美、日本一些发达国家二手房市场形成另一种概念,他们是外国人去购买,外国人去租赁,而且他们家庭拥有住房套数充足,达到1:1.1或1:1.2,而我国目前只能约为户均一套,当然这与国度政策和国民经济条件有关。二手房市场是城市经济发展的需要,房子是不动的,流动的是人,只有房子多了,才能满足人的流动需求,城镇化首先就是增加城市人口,这些都需要新建房子来满足市场。

    其三,从城市二、三产业的迅猛发展来衡量,更要有大量的就业群体对住房形成的刚性需要;旧城改造中被拆迁户重新置业的刚性需求;源源不断的改善型住房的刚性需求等等。

    另外,旅游地产、度假地产、养老地产、文化地产和新兴的产业地产,都需大量的企业,大量的开发建设,所以宿迁房地产业发展空间巨大,住房需求巨大,市场潜力巨大,房地产投资商机无限。

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