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降价多米诺骨牌倒下
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在与雅居乐合作的常州星河湾项目降价后,星河湾最近撤离了常州所有营销线的工作人员,意欲退出与雅居乐合作的常州项目。

与此同时,常州市场上也开始有关于九龙仓可能退出常州市场的传言。在此之前,九龙仓在常州的年华里项目紧随雅居乐星河湾之后宣布降价。

大有蔓延之势的降价风潮引起常州市有关部门的警觉。在雅居乐星河湾降价后的一周内,常州房管局就召集当地一些龙头开发商开了一个小型座谈会。

参加的企业并不多,主要是当地的龙头企业,还有一些外来大型开发商。当天与会的一位开发商代表对《第一财经日报》记者称,多家开发商都不约而同地提到常州市场库存量太大的问题。

开发商对常州的市场信心正在慢慢消退。哪怕是常州当地的龙头房企新城地产,2013年全年也只在常州拿下一幅土地。

降价蔓延

2月23日,雅居乐星河湾率先在常州降价,推出5、6、8、10四栋楼,最低价5380元/平方米。在这部分房源中,精装均价12500元/平方米,毛坯均价降至约7500元/平方米,个别房源低至5380元/平方米。该项目由雅居乐和星河湾合作开发,主要由雅居乐操盘。

直降5000元/平方米,这种降价幅度让许多开发商坐立不安。就在雅居乐星河湾正对面,是中海地产开发的龙城公馆,旁边依次是大名城、绿都万和城。

大家压力都非常大,他们打响了降价的第一枪。在常州已深耕多年的一家全国排名前十的房企代表王晨(化名)对《第一财经日报》记者称,这给消费者发送了一个负面的心理预期。

记者在常州房管局查询到的数据显示,雅居乐星河湾对面的中海龙城公馆3月份开盘至今,去化率不足15%。事实上,中海地产在常州市场的发展并不尽如人意,2013年中在常州推出的另一个项目,至今去化率还不足三成。

雅居乐星河湾的降价就像倒下的第一块多米诺骨牌,常州的开发商陆续接下了降价的接力棒。3月17日,位于常州新北区的九龙仓年华里项目从6300元/平方米降至4800元/平方米,降幅达1500元/平方米。

还有一些开发商因为降价被砸了沙盘甚至都懒得修理,为了尾盘跑货降价,前期购买的消费者都很生气,跑到售楼处来砸沙盘。一位业内人士称,开发商想反正已经是尾盘,面子工程都不顾了。

常州当地一家龙头房企的相关负责人对记者称,星河湾一降价,其他开发商纷纷跟风,这是品牌溢价能力比较差的一种表现。低端的市场才打价格战。他认为,许多外来的开发商没有考虑到地方市场的实际需求,所以户型和产品设计都不接地气,这也是他们折戟的重要原因。一招鲜的模式在三线城市行不通了。

开发商撤退

常州楼市的库存量有点超乎想象。2013年末,常州商品房可售余量达1173.82万平方米,可售周期近20个月。在一些机构的报告中,这些存量房至少要卖22个月以上。

在雅居乐星河湾项目所在的飞龙板块,一些开发商囤积了天量房源,正在遍寻购房者。比如绿都万和城,这个被称为常州第一大盘的项目,囤积了200万平方米的土地,规模占飞龙居住区的四分之一。

常州市中心的莱蒙时代,价格已经降至7800元/平方米,这个位于常州黄金地段的项目,就在去年底,还叫出了14000元/平方米的均价。

在高库存下,常州的龙头房企新城地产,2013年全年只在常州拿下一幅土地,当年11月27日,新城地产竞得位于龙江路西侧、龙城大道北侧,编号为JXB20130501地块的土地使用权,土地面积为51966平方米,成交总额为人民币1.96亿元,土地用途为商住用地。

2013年,常州全市土地成交面积共计411.81万平方米,同比下跌41%;成交金额约215.18亿元,同比下跌35%,创近三年来新低。

常州的市场样本具有三线城市的典型意义。雅居乐星河湾项目的一位销售说,此前,她刚刚从一个二线城市转入常州市场,她很难想象,15分钟车程和20分钟车程对本地人的区别。

王晨称,外来的房企在常州普遍都遭遇同样的产品设计问题,即户型过大,很难撬动消费市场。以星河湾为例,最小的户型166平方米,200~300多平方米是主推产品。这些户型在常州人看来,实在是太大了。此外,雅居乐、星河湾是典型的华南开发商思路,2009年拿地,两年时间一直都没有动工,用时间换空间的思路被证明是错误的。

我的一个同事,刚刚跳槽去了上海,还有一个去了杭州。采访中,一个项目的销售员对记者说,估计她也呆不了多久。

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