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关于印发积极稳妥推进维修资金续筹和补建工作的指导意见的通知
时间:

淮住建发〔2010〕 214号

市区各有关单位,各小区(大厦)业主委员会:

    依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)以及省市有关文件精神,为不断完善我市维修资金管理制度体系,有效推进维修资金续筹和补建工作实施,现制定《关于积极稳妥推进维修资金续筹和补建工作的指导意见》(试行)并印发给你们,希认真贯彻执行。

 

                      

                                                                                             二○一○年十二月二十七日

    抄报:市人民政府办公室

    抄送:市人民政府法制办公室、市财政局

 

关于积极稳妥推进维修资金续筹和补建

工作的指导意见(试行)

 

    住宅专项维修资金(简称:维修资金)是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保养期满后的维修和更新、改造资金。维修资金缴存及使用制度的建立和规范实施,对于解决好房屋开发”重建轻管”问题,确保房屋在设计年限内(住宅70年、非住宅40年)正常使用、保值增值,以及有效保证物业管理服务水平,构建和谐居住环境等方面都具有十分重要的作用。为进一步完善维修资金管理制度,依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)和江苏省建设厅、财政厅《关于转发〈住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(苏建房〔2008〕19号)、市房管局、财政局《关于转发江苏省建设厅、财政厅〈住宅专项维修资金管理办法〉的通知》的通知(淮房管〔2008〕154号),结合我市实际,现就积极稳妥地推进维修资金续筹和补建工作提出如下指导意见:

     一、推进维修资金续筹和补建工作的总体要求

    (一)指导思想

    以邓小平理论和”三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕”住有所居、居有所乐、房有所养、养有资金”目标,培育典型,示范引导,制定措施,积极探讨具体实施的操作路径,努力破解维修资金续筹和补建难题,不断完善维修资金管理制度体系,积极稳妥地推进维修资金续筹和补建工作实施,为我市住宅物业管理提供持续不断的养护资金,有效地保障住宅长效管理质量。

    (二)基本原则

    1、政府引导,服务指导。各级维修资金管理部门(单位),根据相关法律法规及政策文件,要认真履行职能,制定和完善维修资金管理制度,做好维修资金管理续筹和补建的政策法规咨询服务,全面提升续筹和补建实施主体业主大会(业主委员会)的工作水平,创新工作方法,破解难题,促使维修资金续筹和补建工作的实施规范有序,尽快步入正常化轨道;要积极做好续筹和补建的全面推进及具体实施业务的指导工作,在计划制定、方案完善、信息和外地经验做法推介等方面全面指导、精细服务,稳妥推进维修资金续筹和补建工作。

    2、适时依规,业主决策。维修资金续筹和补建必须严格执行相关法律法规及政策文件,具体实施要确保程序规范。续筹和补建具体实施应当依据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条和江苏省建设厅、财政厅苏建房〔2008〕19号文件第三条(一)──——(四)款的规定办理。续筹和补建的实施主体是物业区域的业主大会。业主大会应就续筹和补建本区域维修资金作出决定,按相关法规政策规定授权业主委员会具体实施,并向辖区物业管理行政主管部门提出维修资金续筹和补建申请。

    二、依规明确实施范围核定续筹和补建标准

    (一)续筹和补建实施范围。凡我市1997年4月9日以前开发建设未建立维修资金的商品住宅及相关联的非住宅、已出售但未建维修资金的公房应当补建(包括1997年4月9日以后);已建立并缴入专户管理的维修资金,经使用后账面余额不足首期缴存的30%的商品住宅及相关联的非住宅、已出售的公有住房应当及时续筹。

    (二)续筹和补建标准。维修资金续筹和补建标准,原则上不能低于同行政区划内、同性质、同类型商品房在同时点(续筹和补建时日)上的缴存标准。续筹和补建以房屋建筑面积为计算基数。续筹和补建标准可以扣除业主账户余额不足30%部分、小区共用部位、共用设施经营性收入应计入业主帐户的部分、共用设施报废残值等其它可计入业主账户的部分后,按实续筹和补建。

    (三)续筹和补建具体实施程序

    1、物业管理行政主管部门(维修资金管理单位)发送维修资金续筹和补建提示函;

    2、小区业主委员会或管理单位(无业主委员会)接到提示函后,及时筹备续筹和补建准备工作。制定续筹和补建工作计划、实施方案,并同时将工作计划和实施方案在物业区域显目位置公示7日,广泛征求业主意见;

    3、召开业主大会会议,审议通过《小区(大厦)维修资金续筹或补建方案》,并就方案实施作出决定;

    4、业主大会授权委托业主委员会向辖区物业管理行政主管部门(维修资金管理单位)申请续筹或补建,并经审核确认;

    5、业主委员会依据业主大会决定和物业主管部门审核确认书,实施维修资金续筹或补建具体工作;

    6、将续筹或补建的维修资金足额缴存指定的银行管理专户;

    三、建议续筹和补建具体实施拟采用方式

    (一)一次性续筹或补建的缴存方式。按照本指导意见 “续筹或补建标准”规定,按业主大会通过的方案要求,业主在规定期限内把应续筹或补建的维修资金全额一次性集中缴存银行指定专户。

    (二)并入物业服务费测算项目,序时续筹或补建缴存方式。按年限、产权总建筑面积等计算住宅(房屋)每平方米每月续筹或补建的基数。计算出每月应缴纳的维修资金数额,由物业企业在日常收缴物业服务费时一并代收代缴维修资金。

    (三)经小区业主大会通过决定,可采用上述(一)和(二)两种方式的组合。即首次由业主缴存该户应缴总数的20%──——30%比例维修资金。剩余的70%-80%部分维修资金由物业企业在日常收缴时按月序时代收代缴。

    (四)小区业主大会依法决定的其他续筹或补建方式。

    四、保障续筹和补建工作开展措施。

    (一)强化行政主管部门的服务指导责任

    市、县(区)物业行业主管部门(维修资金管理单位)是续筹和补建工作的业务指导主体。要充分认识开展这项工作的重要意义,扎实做好政策法规咨询服务,承担续筹和补建工作的方案审核、矛盾和纠纷调处等方面服务。街道和社区应积极支持续筹和补建工作,以解决小区业主住宅的长效管理,维护业主的整体利益,构建和谐安居的良好环境。

    (二)进一步拓宽维修资金续筹和补建来源渠道

    1、明确利用小区共用部位、共用设施经营的收入(扣除成本费用)的70%部分计入业主维修资金的续筹或补建基数(业主大会另有约定除外);

    2、经本人申请,相关部门(单位)批准,职工个人(包括业主直系亲属)工资中的房补等可以抵缴续筹或补建的维修资金;

    3、小区(大厦)共用设施设备报废残值可计入续筹或补建的基数;

    4、房屋开发建设单位对购房人的优惠返利、税务部门对小区物业项目的退税或补助、业委会通过其他途径募集的资金、物业服务费(酬金制)上年度的结余、房屋灭失及拆迁应退还业主的账面余额资金等,可以计入维修资金的续筹或补建。

    (三)全力保障协调把关使续筹和补建顺利实施

    1、建立诚信机制。与银行等部门协调,把拒绝或滞缴续筹或补建维修资金的纳入业主个人诚信档案记录;

    2、因拒绝续筹或补建维修资金,给其他相关业主造成维修不便及损失或伤害的,相关业主或其他利益关系人应当通过法律途径依法维护自己的权益。

    3、关怀和帮助弱势群体。对小区双下岗、伤残重病等确实无力续筹或补建的业主,可申请市、区政府相关部门、社会公益团体或个人帮助解决。

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