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江苏省房地产市场状况分析
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  2010年以来,国家先后出台了”国十一条”、”国十九条”、”清理非主营地产业务的央企”以及新”国十条”。在政策组合拳的共同作用下,我省房地产市场出现了一些积极变化,调控效果初步显现。

 长三角房协联系网第十九次会议合影

 一、今年以来我省房地产市场运行情况

    (一)房地产开发完成情况

    1–8月,全省房地产开发投资2581亿元,同比增长28.7%,其中,商品住宅投资1859亿元,同比增长27.3%,同比增速较去年同期分别提高了23个和27个百分点。   1–8月,全省商品房新开工面积8744万平方米,同比增长77.6%,其中,商品住宅新开工面积6654万平方米,同比增长78.7%。1–8月,全省房地产开发企业完成土地购置面积1504万平方米,同比增长50.5%,土地购置费405亿元,同比增长117.6%。

    (二)商品房供应情况

    1、市场新增供应情况

    1–8月,全省省辖市市区商品房和商品住宅的累计批准预售面积分别为2858万平方米和2219万平方米,同比分别增长15.3%和13.5%。

         2、市场供应总量情况

    8月末,全省省辖市市区商品房和商品住宅的月末累计可售面积分别为4813万平方米和2441万平方米,环比分别下降2.5%和3.0%。按照滚动十二个月的平均销售速度,至8月末,全省省辖市市区商品住宅可售时间约为6.7个月。

    (三)商品房销售情况

    1、销售面积情况

    1–8月,全省省辖市市区商品房和商品住宅登记销售面积分别为2715万平方米和2161万平方米,同比分别下降28.1%和33.1%,较2008年同期分别增长31.0%和26.0%。

    2、成交均价情况

    1–8月,全省省辖市市区商品房和商品住宅的累计成交均价分别为6858元/平方米和6504元/平方米,同比分别增长23.2%和22.6%。

    二、当前房地产市场值得关注的几个问题

    (一)房地产市场预期不确定

    自国发10号文下以后,本轮房地产市场调控已持续了5个多月,市场下行调整目前正向纵深发展。当前市场释放的信息信号较多,所谓市场”量价齐升”,实际房价是真涨了还是较为稳定或有所回落,市场是真回暖还是假回暖,加息还是不加息等等,导致市场预期不确定。一方面,市场上存在着房价上涨的预期,一是央行近日公布的《2010年第3季度全国城镇储户问卷调查》显示,有36.6%的居民对未来房价持上涨预期,比上季度上升了7.2个百分点。二是近期地价上涨明显。据有关专业机构统计数据显示,截至9月9日,全国11个重点城市今年以来在出让面积占09年的66%的情况下,土地出让金收入已达到09年的76%。三是部分地区高品质楼盘销售价格实际在上涨。江苏调查总队8月份抽样调查显示,19.6%的样本价格上涨,涨幅在0.1%到6.0%之间。另一方面,市场同时存在着房价下降的预期。一是房地产开发企业资金压力不断加大。据有关机构统计数据显示,今年上半年,135家房地产上市公司借款达3317亿元,同比增长56.46%,总体资产负债率水平达67.79%,较去年同期提高了4个百分点,较09年底也提高了2.76个百分点;现金流指标由正转负由去年的43家扩大到今年的88家。二是房地产开发企业对未来市场持谨慎态度。今年1–8月,全省房地产开发投资、新开工面积增速呈现回落趋势,较1–7月分别下降了0.19和2.27个百分点。三是市场上继续存在观望和房价实际下降。央行《2010年第3季度全国城镇储户问卷调查》显示,未来3个月意欲购房的居民占比,与上季度基本持平,仍在继续观望。江苏调查总队8月份抽样调查显示,有8.4%的样本价格下跌。市场预期有待稳定。

    (二)土地市场升温,地价攀升,不利于房价稳定

    近期,部分地区城市政府在当前房价有所松动销售量较大幅度回升的情况下加快进行土地拍卖出让,又出现了一批高价地块,形成新一轮的冲击波,增强了房价上涨的预期,对遏制部分城市房价过快上涨产生不利影响。

    (三)保障性住房供应总量和占比偏低

    今年以来,国家和省进一步加快了保障性住房建设和供应,当前又加大了发展公共租赁住房的力度,但保障性住房供应总量和占比仍然偏低。《2009年度江苏建设统计概览》数据显示,2008年和2009年,全省廉租住房分别筹集13146套和14345套,经济适用住房分别竣工32046套和34488套,同期商品住宅竣工面积分别为5489.81万平方米和6226.75万平方米。按照廉租住房每套50平方米、经济适用住房每套60平方米计算,08年和09年保障性住房面积仅占商品住宅面积的4.7%和4.48%,在形成合理的住房供给结构,满足多层次的住房需求方面仍然存在较大的压力,对稳定房价、调控市场作用尚不明显。

    三、实现房地产健康发展应该做好的几项工作

    (一)统一认识,确保国务院出台的各项政策措施落实到位。

    对于过热的房地产市场,国家已经出台了一系列调控政策措施,要达到预期的目标,需要各有关部门和各级政府共同努力。各级政府要坚决落实9月30日住房和城乡建设部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》(建房[2010]155号),加大各项政策措施的落实力度。总体来说,各地各部门都在积极贯彻落实国家出台的各项政策措施,但目前地区之间、部门之间在贯彻落实的进展和力度上存在一定的差异,发展还不平衡。有些地方总认为本地房地产市场没有过热、才起步,房价还低。全国房价如果要跌,本地房价也不会跌。从而影响了贯彻落实国家政策的决心和措施。因此,必须统一对国家调控政策必要性的认识,齐心协力地落实各项调控措施。

    (二)增加住房有效供给,保持房价的基本稳定。

    增加住房有效供给,不仅仅是指增加商品房的供给,更要增加各收入群体的住房供给,特别是针对中低收入群体的供给。政府应该建更多的公租房,满足中低收入家庭的居住需求。一方面,政府要加大土地的供给,另一方面,要增加保障房的供应,同时要提供一定数量的公租房,公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起或暂时不想买房的居民,包括中低收入群体、刚参加工作的年青人、符合条件的农民工等提供租住的公房。

  (本文来源 周士冲常务副会长在长三角房协联系网第十九次会议上的讲话)

  二o一o年十月二十七日 

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