今天是2019年03月26日星期二
您当前位置: 首页 >> 协会要闻>>省人大常委会副主任张艳在贯彻实施《江苏省物业管理条例》座谈会上的讲话
省人大常委会副主任张艳在贯彻实施《江苏省物业管理条例》座谈会上的讲话
时间:

 同志们:

    《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》)于2012年11月29日,经省十一届人大常委会第三十一次会议审议通过,将于今年5月1日起正式实施。《条例》的颁布实施,标志着我省物业管理工作进入了规范化、法制化的新阶段。今天,省人大常委会和省政府联合召开座谈会,全面推进《条例》的贯彻实施工作,一会儿毛伟明副省长还要作动员部署。下面,我先就贯彻实施好《条例》,讲几点意见,供参考。

    一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义

    物业管理是发展现代服务业的重要内容,是创新社会管理的重要方面,是维护社会和谐稳定的重要保障。随着我省城镇化进程的加快,人们对居住质量的要求不断提高,近年来物业管理中暴露的问题屡屡成为社会关注的热点。2000年底,省人大常委会进行了物业管理立法,为规范物业服务活动、促进物业管理行业的发展起到了积极的作用。随着《中华人民共和国物权法》的颁布实施和国务院《物业管理条例》的修订,我省现行条例中的一些规定与上位法不相一致,不少内容也已经不适应物业管理实践发展的需要,亟需修订完善。省人大常委会非常重视条例修订工作,在物业管理专项工作审议和保障性住房建设工作情况专题询问时,对加快推进完善我省物业管理立法、推动保障性住房物业管理等提出了明确要求。物业管理条例修订列入2012年工作计划后,环资城建委专题听取了省住房城乡建设部门关于条例草案起草情况的汇报,提出了条例修订需要重点解决的十个方面问题,并牵头召开了立法征求意见座谈会,征求省人大代表、专家学者、政府部门和物业服务企业等多方面的意见。随后,环资城建委、法工委赴多地开展立法调研,广泛听取了社会各方面对修订草案的修改意见和建议。《条例》的颁布实施,对于规范物业服务活动,维护业主权益,提高人民群众生活质量,促进物业管理行业健康发展具有十分重要的意义。

    第一,《条例》的颁布实施,是加强和创新社会管理、推动和谐社会建设的根本要求。党的十八大报告指出,加强社会建设,是社会和谐稳定的重要保证,必须从维护最广大人民群众根本利益的高度,加快健全基本公共服务体系,加强和创新社会管理。在当前城乡社会结构发生深刻变化的新形势下,作为社会建设前沿的物业服务在社会管理中的重要作用更加显著,维护社会和谐稳定的功能更加突出。《条例》强化了基层政府、相关职能部门的职责,完善了业主自治管理制度,为充分发挥政府在社会管理中的主导作用,推动公众积极参与,形成社会管理的合力,提供了有力的法制保障。

    第二,《条例》的颁布实施,是改善人居环境、提高人民群众生活质量的迫切需要。积极打造宜居环境,全面提升人民群众的生活水平和质量,是生态文明建设工程的重要内容,也是民生幸福工程的组成部分。人们常说”三分建设七分管理”,物业管理作为城市建设和管理的基本单元,在便利居民日常生活,提高人民生活质量,维护社区环境和秩序等方面的作用日益突出。《条例》除了规范物业管理区域内的物业服务,保证新建住宅小区的正常秩序之外,还针对旧住宅小区专门作出规定。对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,政府应当采取措施进行改造整治,改造整治规划和年度计划要向社会公布。旧住宅小区内的道路、照明、绿化及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑的改造建设资金,由政府负责。这些规定明确了政府在旧住宅小区改造整治中的责任,扩大了物业服务覆盖面,对建设管理有序、环境优美、治安良好的社区,使更多群众享受良好的物业服务,共享城市建设的文明成果,必将发挥重要的作用。

    第三,《条例》的颁布实施,是规范物业服务活动、促进物业管理行业发展的现实需要规范运行是提升物业服务质量和水平的前提。《条例》用前期物业管理、物业管理、物业的使用和维护等三个独立篇章,对物业服务活动作出了具体规定。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质;从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。鉴于物业服务企业是微利行业,需要各方面的政策支持,《条例》加大了对物业服务行业的扶持力度,将物业服务纳入现代服务业发展规划,明确物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策;明确物业服务用房配置比例,保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置经营性用房,对物业服务用房的条件、权属和登记等也作了细化规定;明确物业服务收费政府指导价的评估和调整。这些规定,可以促进物业服务企业良性运转,提升物业服务质量和水平。

    二、准确把握《条例》的主要内容

    《条例》立足江苏实际,将我省在物业服务实践中行之有效的做法上升为法规规定,并充分吸收外地经验,大胆创新,内容全面,重点突出,是一部具有江苏特色,针对性和操作性较强的地方性法规。

    (一)强化了政府及其有关部门在物业管理中的职责,积极推动政府管理进社区。强化市县人民政府特别是街道办事处和政府相关部门在物业管理中的责任,是《条例》的一个重要内容。一是明确了物业管理行政主管部门。《条例》规定,县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。二是明确了街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理中的职责。由街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,社区居(村)民委员会予以协助和配合。三是增加了政府行政管理部门进入住宅区依法处理违法行为的内容。将政府行政管理部门管理服务职能延伸到住宅区,细化了相关部门的监督管理职责,便于依法及时处理发生在住宅区内的违法行为。

    (二)完善了业主自治管理制度,大胆创新住宅区管理和运作机制。物业管理实践中,不少地方普遍存在业主大会、业主委员会筹备难、开会难、履职难、换届难,业主自治情况不理想等现象为了解决这些问题,《条例》在住宅区管理和运作机制方面,确立了几项重要制度:一是业主代表大会制度。业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责,业主代表大会与业主大会的法律地位相同。二是业主小组制度。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以成立业主小组,由业主小组决定本幢、单元范围内相关事项。三是联席会议制度。街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,以联席会议形式,协调处理物业管理重大事项。同时,作为业主自治的必要补充,对不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件,但经指导后仍不能成立业主大会的住宅小区,可成立物业管理委员会,行使业主大会和业主委员会职责。

    (三)体现了保障和改善民生的立法宗旨,努力维护业主的合法权益。新颁布实施的《条例》,在物业管理的深度和广度上有了新的突破,对人民群众关心的许多热点、难点问题作了相应规定。一是住宅专项维修资金的应急使用和保值增值方面有了新规定。在发生屋面渗漏、电梯故障危及人身安全等情形,需要立即对住宅共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,进行应急处置;业主委员会可以向维修资金代管部门提出申请,将一定比例的维修资金转存为一年以上的定期存款,利息计入相关业主的维修资金分户账;维修资金代管部门应当履行维修资金保值增值的责任。二是明确了新建住宅区和已建成住宅区专业经营设施设备的维修、养护和更新责任。对新建住宅,在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。对《条例》实施前建设的住宅区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。三是加强对车位车库的管理。针对有些开发商对车位车库只售不租的行为,《条例》规定,建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给小区业主,业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

    三、切实抓好《条例》的宣传贯彻

    做好《条例》的学习和宣传,增强全民法制意识,是贯彻实施《条例》的一项长期性和基础性的工作。全省各级人大、各级政府、各有关部门要进一步统一思想,提高认识,强化措施,切实做好《条例》的宣传贯彻工作。

     (一)加大学习宣传力度,扩大贯彻实施《条例》的社会影响。各级政府及住建、房管等部门要认真组织干部职工带头学习《条例》,大力宣传《条例》,还要组织社区居民委员会、物业服务企业、房地产开发企业、专业经营单位认真学习,深刻理解和把握法规内容,提高依法管理、依法经营水平。《条例》的内容与每一位居民的切身利益密切相关,要深入社区,积极向广大业主进行宣传,做到家喻户晓,深入人心,使广大业主学会运用法律武器保护自身的合法权益。要充分利用互联网和电视、广播、报纸等新闻媒体,以及板报、墙报、橱窗、宣传手册等形式,宣传《条例》的内容和重要意义。各新闻单位要积极主动地搞好宣传配合,准确把握《条例》的要义,正确引导舆论导向,客观公正地报导物业服务活动中存在的问题,在发挥舆论监督作用的同时,积极引导业主培育自治管理、依法维权的意识。通过上下联动,努力营造学习宣传贯彻《条例》的浓厚氛围。

    (二)加大协调配合,完善相关配套制度,形成推动贯彻实施《条例》的合力。物业管理工作面广量大,涉及到住建、发改、财政、民政、公安、物价、工商、民防、法院等多个行政主管部门和司法部门,需要各相关部门和单位的大力协作。各相关部门要根据《条例》的规定,从各自职能出发,各司其责,互相配合,共同推进物业管理行业的健康发展。当前,要抓紧制定和完善与《条例》相配套的办法措施,如物业管理区域车辆停放收费管理办法、住宅专项维修资金管理办法等等,把《条例》的一些原则规定具体化,推进物业管理工作的有序开展。

    (三)加大监督检查力度,确保《条例》的各项法规规定落到实处。强化法律监督,保证法律、法规的贯彻实施,是地方各级人大及其常委会的重要职责。各级人大常委会要重视和加强对《条例》实施情况的监督,有针对性地组织开展执法检查,督促和支持政府及主管部门依法行政。要运用工作监督、舆论监督、群众监督等多种形式,突出重点,注重实效,不断加大监督力度,保障《条例》的有效实施,维护业主和物业服务企业的合法权益,使《条例》真正发挥其应有的作用。

    同志们,物业管理既关系到人民群众的日常生活,也关系到社会的安定、经济的发展,地位和作用日益重要。我相信,在各级人大、政府及有关部门的共同努力下,在全社会共同参与下,《条例》一定会得到广泛的宣传和有效的落实,一定会对我省物业管理行业的健康发展和人民群众生活质量的提升发挥积极的作用。

    谢谢大家!

分享到:

我要评论:

*
*

2 + 7 =
Top