北京晨报 他山之石可以攻玉。随着中国房产政策方向的改革创新,越来越多的国外经验涌现在人们眼前。这些是否有一些中国可以借鉴之处,又将如何帮助中国解决楼市问题?

  共有产权来自于英国思路

  在这一波楼市新政中,有一些政策能在海外市场找到样本。比如在北京征求意见的共有产权住房。

  在英国,房屋共有产权是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权,英国购房人对住房协会持有的产权部分支付,在具备能力后,购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权。在英国购房人首期和逐步购买剩余产权的过程中,可以得到政府的政策性优惠。

  值得注意的是,政府只对共有产权住房的供应对象和运作方式做出框架性安排,具体的运作方式由各城市住房协会根据本地区特点灵活制定,包括建设、对象审查、住房再上市出售等环节。而英国的住房协会属于非营利机构,它可以进行多种经营,但是要全部用于共有产权住房的建设。

  购房人通过审核后,可以先期购买25%、50%或者75%的产权,并对剩余部分的产权支付。随着购房人支付能力的提高,购房人可以逐步购买剩余部分的产权。比如购房者先期购买了50%的产权,那么每月用于购买剩余部分产权的支出,要比通过其他方式购买住房的每月支出便宜三分之一左右。

  德国将租赁供应作为主体

  在发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在房屋租赁市场,德国模式是值得学习的。

  数据显示,德国有55%的家庭不急于买房,很多无房的德国家庭并非买不起房,而是由于各种各样的原因选择租房生活。而在德国,住房供应政策导向上,则将租赁供应作为主体。

  据了解,在德国,不管是开发新房还是经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。

  与此同时,德国对租房者的保护措施十分完善。业内人士认为,德国房地产租赁市场的快速发展,离不开健全的法律体系的支撑。

  《住房租赁法》规定,一般的房租合同都是无限期的,承租者可以提前几个月提出退租要求,但出租者不允许主动收回房屋,除非特殊情况,比如承租者不按时缴纳房租,或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。与此同时,《租金水平法》规定,3年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%,2015年又调整为10%。

  而《住房中介法》则将中介约束起来。这项法律规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达2.5万欧元的罚金。德国近年发布的相关条例规定,租房中介费改由房主承担,租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

  中国仍需引导房价预期

  “如果居民对于房价上涨的预期没有改变,国外经验再好在中国也极有可能失效。”中原地产首席分析师张大伟表示,比如房屋租赁市场,无论是德国还是日本,居民愿意租房子的根本原因在于其对房价并无快速上涨预期,“当购房的预期收益不够高的时候,租房也就成为自然。”

  实际上,在各地严格限购政策的推动下,中国热门地区的房价已经开始松动。国家统计局数据显示,一二线城市的房价同比涨幅连续回落,而一线城市房价出现环比下降。其中,北京新建住宅价格全国跌幅第二,二手房价格跌幅继续全国第一。

  但是,央行在上周五发布的《中国区域金融运行报告(2017)》中显示,2017年,全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势,但房价上涨预期仍然存在。

  根据央行发布的《2017 年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示,仍有超过三成的居民预期三季度房价会“上涨”,仅有不足一成居民认为房价会“下降”。

  中国银行国际金融研究所分析师也表示,如何摆脱楼市调控的政策循环,打破房价上涨预期,是当下值得关注的重要问题。从过去经验来看,调控面临着挤泡沫和稳增长的两难困境,政策往往会陷入“政策收紧-房价下跌-政策放松甚至鼓励购房-房价大涨-政策重新收紧”的循环中,长期作用有限。

  “未来房地产市场平稳发展,政策上需要供需结合。”该分析师表示,未来不仅要以因城施策的需求管理引导预期,还要加强市场和资金监管,规范房地产市场发展,并逐步建立房地产市场的健康发展长效机制。

  ■参考消息

  房产新政还在路上

  房屋租赁概念股已涨了不少

  房产新政还在路上,落地效果仍未可知,但是概念股却已先行。

  7月以来,“租购同权”引爆住房租赁市场,房屋租赁概念持续发酵。被投资业界看做是“房屋租赁概念股”的几只股票,出现了连续多日的上涨。其中,市北高新大涨4日,其中3日涨停,1日涨幅超过8%。不仅如此,昆百大A、世联行、全新好、国创高新等也表现不俗。

  实际上,上述股票上涨,均在住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》之后,该通知要求“多措并举、加快发展住房租赁市场”。

  这些企业之所以成为房屋租赁概念股,均有与房地产租赁相关业务。其中,市北高新公司主营业务为园区产业载体开发经营及产业投资业务。而国创高新38亿元收购深圳云房100%股权的重组方案刚刚获得中国证监会审核通过,有望成中国资本市场房地产服务第一股。而世联行是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业,公司经营范围包括房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。

  有分析师认为,中国正面临一个可能比较大的房改方向,这次房改可能要进入到一个租购并举的时代。“中国现在整个租赁比例还比较低,可能只占到20%左右,远远低于海外国家,整个空间非常大,所以无论是对资本市场还是行业,都将带来一个比较大的上涨空间。”

  不过,也有业内人士认为,政策效果目前尚未明朗,入市仍需谨慎,后续对这一板块的投资还需考察各个公司的基本面。

  中原地产首席分析师张大伟就认为,租住同权其实此前也一直如此,但政策中承租人子女也可享受如购房人一样就近上学的权益,在一些重点学区实行起来比较困难。对楼市的影响有多大仍尚待观察。

  而在多日上涨之后,上周五多个概念股均出现下跌走势。其中,市北高新收跌3.8%,昆百大A收跌4.76%,世联行收跌4.87%。

  2017年7月20日

  上海市住建委最新印发的《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》提出,上海市暂定在加强房地产市场调控期间,开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序,按序购房。

  2017年7月21日

  住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  2017年8月1日

  杭州明确,要抓住开展住房租赁试点契机,以满足新市民住房需求为重点,探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台,促进一、二、三级市场联动发展,形成对商品房销售市场的有效补充。

  2017年8月3日

  北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见,政府将其持有的部分产权的“使用权”让给首次购房人,满足无房家庭住房刚需。与保障房不同的是,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,购房人也可按市场价格购买政府份额,获得商品住房产权。

  2017年8月4日

  江苏省发文,南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市,开展培育和发展住房租赁市场试点工作,并将逐步建立购租并举住房制度。

  2017年8月5日

  成都市政府办公厅印发了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》,到2017年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司;到2020年,培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家;而个人出租住房的,由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。(姜樊)