中国江苏网 新华日报 对楼市而言,这是一个不平静的周末,重庆、长沙等6个二线城市以限售手段加码楼市调控政策,在此之前,南京等城市已以“限购+限贷+限价+限售”等严厉之策稳楼市。

  与此同时,严查中长期、大额消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规使用情况的风声也越来越紧,行政手段与市场手段叠加,对“炒客”形成“两头挤压”。

  “调控一直在路上!”9月23日,“江苏东方地产研究院成立揭牌仪式暨首届新兴地产发展高峰论坛”上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌点评当下楼市风云变幻。当天,国内一批权威专家汇聚南京,对房地产发展均给出了理性思考。

  “灰犀牛”现在不会出现,调控别让价格失实机制失灵

  顾云昌以“一匹马”和“一匹狼”,来比拟人们对不同时期的房地产的看法。“本世纪初,房改政策把中国经济‘烧’起来了,房地产也成为拉动经济的一匹马。但是市场发展到今天,人们更多地担心房地产会不会是损害经济的一匹狼。”

  顾云昌说,早在2002年初,便有专家预测当年是房地产的“冬天”,七八月份就要崩盘,但即便在2008年全球金融危机后,中国房地产市场依然还较为平稳地运行,这是因为中国房地产有其特殊性。“中国住房制度改革史无前例,90%的公有住宅一下子变成私有住宅,这对住房条件改善产生极大作用。房地产对城市建设和经济发展的拉动十分明显。”

  “前段时间中国着力保持美元的外汇储备,因为外汇一旦大量流出,很可能导致通货膨胀,并引发房地产泡沫破灭。”顾云昌继续分析认为,中国正处于城镇化快速发展时期,整体城镇化率57%,户籍人口城镇化率仅41%,所以,房地产泡沫导致经济衰退、金融波动是小概率事件,“灰犀牛”现在不会出现。

  健康的楼市有三个体征:供求总量基本平衡,供求结构基本合理,房价基本平稳。“不健康时,‘有形之手’就出现了,调控得好不好,社会自有评论,但‘有形之手’和‘无形之手’必须互相配合。”顾云昌说,房地产市场有周期性,几乎3年一个短周期,过热年头2006年、2010年、2013年、2016年,都有楼市调控,这也是周期表现。楼市发展有规律,调控永远在路上。

  不过,对于当前各地施行调控政策,他自有看法。“调控不要让价格失实,机制失灵。比如限价,价格是限住了,但百姓认为价格远远低于市场价格,都想买来升值,几千人抢一两百套房子。所以,‘让市场在资源配置中发挥决定性作用’不是一句空话,值得决策部门思考。”

  他还认为,货币金融决定楼市整体冷热,土地供给侧改革是楼市健康发展关键。“在美国,住房问题由住房部负责,楼市调控由美联储负责,在我国是住建部一肩挑。楼市调控的市场手段主要是货币金融杠杆。另外,还须关照土地资源错配的现实,以土地供给侧改革改变人口净流入城市土地少,人口净流出城市土地多的怪相。”

  房地产政策迎来深刻变革,循序渐进化解房地产矛盾

  1998年我国城镇住房制度全面改革以来,房地产发展确立三大主要目标:加快房屋建设,持续改善居民居住条件;发挥房地产业在经济增长中的带动作用;实现市场平稳运行。“前两个目标已得到较好体现。第三个目标还需进一步精准发力去实现。”省政府政策研究室副主任沈和认为,目前我国房地产市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡,结构性、区域性矛盾突出”的新阶段。既要防止泡沫,又要防止出现大起大落。

  沈和说,中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,政策风越吹越旺。种种迹象表明:房地产政策正迎来一场深刻变革。7月底,中央政治局会议强调坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制。随后,“租售并举”等供给侧改革举措在南京等热点城市加速推进,房地产长效机制雏形正逐步形成。

  “江苏2016年GDP7.6万亿元,占全国10%,如果把江苏作为经济体放在全球衡量,排在全球经济体第15位,这么大的经济总量,更有赖房地产健康发展。”但沈和也坦言,城市化率从30%到50%,英国用了120年、美国用80年、日本用50年,但中国只用了20年,江苏仅用11年,这是奇迹。“城镇化率年增长率超过1.2%,意味着城镇化发展过快,从而引发诸多矛盾。”

  矛盾的解决不可能一蹴而就。应因地制宜,分类指导,准确把握房地产风险的主要类型和成因,循序渐进、综合施策,防范可能出现的各种系统风险。需要从经济、社会长期发展目标出发,处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划、产业布局等方面的关系,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展规划、城市内容空间布局以及功能升级相协调,实现经济、社会、房地产协调发展。

  建“百年住宅”,从“住有所居”到“住有优居”

  无论如何,房地产正行走在回归本源、确保广大居民“住有所居”的路上。

  “中国城镇化第一个目标,是农民工市民化;第二个目标,是所有的城市人生活质量都有所提高。中国房地产30多年发展成就巨大,但中低收入家庭和新市民的住房供给仍然不够,我们的城镇化,不能成为‘半拉子城镇化’。”顾云昌说,在“住有所居”前提下,还应全面改善居住品质,让更多居民“住有优居”,锦上添花;“住有绿居”,可持续发展;“住有乐居”,创建幸福社区。

  中国房地产业协会会长刘志峰认为,当前房地产应从传统建造业变为先进制造业。“江苏作为经济大省和新兴城市、新兴经济聚集地,完全有条件发展更契合居住需求的新兴地产,以互联网‘+金融’‘+商业’‘+旅游’‘+教育’‘+大健康’‘+服务业’等形式,形成产业新城、休闲旅游地产、养老地产等复合型交叉业态。”

  “传统房地产开发模式已无法适应时代需要。开发商应从单一土地开发模式转向全产业链开发模式,从房地产开发商向城市配套运营商转变,通过多业态发展和科技创新,创造新的社会价值和经济价值。”刘志峰介绍,5年前,我国已与日本合作试点“百年住宅”,建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子,效果不错,它将使老百姓居住更安全、更智能、更舒适健康。

  本报记者 汪晓霞