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朗诗与观点面对面:思想者田明
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从40岁下海经商至今,田明的每一步都非常清醒和谨慎,投身地产洪流,他拒绝做一个赌徒,即使这看上去充满诱惑。



他频繁出现在不同的论坛,质疑浮躁、反思行业,用低沉、冷静的声调说出人们容易忽略的常识。


他变成了表面上的高调主义者,既被追捧,也被质疑,但当他坐在那里,和我们对话时,你会发现他依然是那个深沉、坦然、勤于思考的田明。


来到朗诗总部再次拜会田明,与上次不同,公司门口的铭牌已由“朗诗绿色地产”改成了“朗诗绿色集团”,如今地产二字已经装不下朗诗的雄心。


早在3年前,田明就已带领朗诗开始由重转轻,眼下整个行业都在研究转型时,朗诗已步入正轨,并开始着力发展长租和养老等新的业务。


2017年,朗诗签约销售额为人民币320.53亿元,其中非朗诗权益销售203亿,获得开发服务收入7.5亿,增长21%,带来了可观的利润增长,而这一部分是源于朗诗的服务和运营能力。


换句话说,即便朗诗不再拿地,也能获得不错的盈利,这是田明的商业模式。


不停地工作,使田明看上去显得有些疲惫。采访几天前,他刚刚横跨了美国的东西海岸,奔走于纽约、洛杉矶和波士顿之间,这次行程,田明确定了他们在美国的第16个项目。


美国是朗诗在海外唯一的市场,因为田明认为,中国和美国是世界上最大的两个房地产市场。进入美国5年,目前他们在美国市场的开发规模排名第37位,“美国没有大地产商”,田明补充道。


相比国内,美国市场也更令田明“省心”,在那里,他只需要管战略、投资和用人,其余全部交给美国团队,“会计、出纳、高管全都没有中国人,那就是一帮精干的美国团队,他们都干得很有热情、也很有荣誉感。”朗诗美国项目的客户也绝大部分是本土消费者,中国人只占10%。


常年对美国地产市场的考察和研究,也使田明更加能看清国内房地产市场的现状,思考从中而来。



 聚光灯下 


三个月前,中城联盟董事长年会上,田明接棒成为第十任轮值主席,这是他的第三个社会职务。此前,他已出任了中欧校友总会会长、中国房地产行业绿色供应链行动推进委员会的主任委员。


社会职务令田明更多地出现在媒体面前,而对很多人来说,真正认识田明、听到他的言论或许是在中城联盟的舞台上。


1月7日,他在王石、冯仑、任志强、胡葆森、左晖、黄其森、吴旭等地产大佬面前及公众前接连抛出三个问题:


“这些房子是否安全、舒适、环保、人性化?”

“是不是对于形式上的美过于关注,对于住宅的内涵品质关注太少?”

“我们,受人尊敬吗?”



田明的音调不高,语速平缓,没有大幅度的手势动作,也没有煽动人心的抒情或炽烈的语气,却因为直言不讳的犀利言论沸腾了地产人的朋友圈,这个向来游走在“绿色地产”的孤独布道者一下被推到了聚光灯下。


人们赞他敢言,但他觉得自己只不过是说出认为正确的事,“我觉得常识很重要”,在舆论的包围中,他始终冷静,保持一直以来的理性。


人们惊讶于他突然的高调和改变,但熟悉田明的人知道,从体制内走出来的他从来就不是一个高调的人,“我不会去高调的,我觉得高调的人,都是那种很大气的人。”


当然,每个故事都有起因、经过和结果。


1999年,中国房地产发展的第11个年头,王石、冯仑、胡葆森等一帮地产人共同成立组建了中国城市房地产开发商策略联盟,那时的三人被称为“中国地产三剑客”。


王石在《大道当然》中曾提到,每年中城联盟成员企业的董事长都有两次固定聚会,一次是新春家宴,一次是中秋家宴。


2010年1月,中城联盟董事长的新春家宴上,王石特意邀请了当时行业内绿色地产做得最好的三位企业家来到深圳大梅沙万科总部,其中就包括田明。


会上,王石对三位不吝赞美,因为绿色地产与他一直想提出的绿色战略不谋而合,他当场呼吁联盟会员向这三家企业学习,并邀请他们加入中城联盟。


随后,朗诗正式加入中城联盟,并和万通、万科等企业牵头成立绿色专业委员会。


后来的故事里,田明挑大梁完成了中城联盟第一次联合采购,总额达到2.2亿元,同时平均采购成本降低了5%-10%,这让王石颇为意外。


接下来的一年多时间,田明接连完成了第二次、第三次联合采购,每次金额都比上一次翻了一番,从而带领中城联盟的联合采购走上轨道。


目前为止,一共有90家房地产企业加入了房地产绿色供应链行动,其中销售额在前100强的企业有20多家,越来越多的同行通过中城联盟以不同形式加入田明的绿色道路。


显然,在推动“绿色”这件事上,田明是“高调”的,聚光灯下,他始终不遗余力地强调房地产行业绿色转型的必要性。


只不过,正如世人熟知,他也特别愿意重复孙悟空大闹天宫的故事,而真正一路保驾西行的苦难,因为它的重复、枯燥与繁杂,因为它超出大多数人的视野之外,而且是尽责的,就不太容易被提起。



 谨慎与大胆 


从40岁下海经商至今,田明的每一步都非常清醒和谨慎,投身地产洪流,他拒绝做一个赌徒,即使这看上去充满诱惑。


“我们经历过几轮,然后就以为这是常态,只要我敢赌,我就会赌赢。但是哪一天赌输的时候,你就完了。君子不立危墙之下,这才是负责任的态度。”


因为一直以来的稳健,不拿地王,不盲目拍地,到小股操盘模式,当其他房企在行业调整周期中捉襟见肘时,朗诗却能游刃有余。不过,田明依旧没有松口气,不断思考和危机感似乎是他的本能,“人无远虑,必有近忧”。


从住宅开发市场而言,他认为,过去十年,房地产住宅开发的高速、爆发式的增长阶段已经过去,因为市场对于居住的有效需求并不大。



田明向我们解释,所谓“有效需求”,前提就是消费者想买又买得起,而目前房地产市场中的需求很大一部分是“炒”的需求,这并不是房地产行业的问题,而是金融问题,只要钱少了,流动性不那么强了,问题将得到逐步解决。


“常识”是田明喜欢的一个用词,在他看来,大多数时候,那些看似简练却击中要害的观点,不过都是常识,只要你能始终保持客观冷静。


正因为认识到住宅开发领域的趋势,在逐步将开发业务由重转轻之后,田明开启了在创新业务上的步调,并且一反常态,显得颇为大胆。


“我看好公寓市场。”当我们询问朗诗为何要进入长租公寓时,田明的回答简单而有力。


在他去过和考察过的美国、日本、欧洲等国家,城市里的租售比例一般都是对半开,而在中国,先租房后买房也正成为一种趋势,“租赁规模从较小到逐步变大,这是市场规模在发展的过程,而且这个速度会很快”。


站在经济规律的角度,当房价的增长速度回归到正常水平,为满足投资回报,租金价格去找房价的概率就更大一些,因为房屋的租金跟房屋的售价之间必须要有一个合理关系,否则是违背经济规律的。


市场正在释放,意味着竞争将更加激烈,对于长租市场,田明将其分成了“三天”:今天是政策风口、明天血流成河、后天开花结果。


“今天”什么时候结束?“明天”什么时候来临?“后天”什么时候到?我们尚无法清楚划分,但田明希望朗诗能在“今天”有足够的品牌跟规模;在“明天”并购的时候,不要成为被收购方,而成为收购方;在“后天”可以享受到未来公寓市场的果实。


为此,他给团队设下了不小的规模扩张压力,“我是冲着全国前三甲去的”,在长租公寓这一领域,朗诗具有足够的实力和勇气。


年初,朗诗与平安不动产成立了目标规模为100亿的基金,计划在未来三年内,在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目。


根据规划,朗诗寓房源量将在今年底超过5万间,2019年底达到10万间。



 成为企业家 


成为一名企业家而非商人,让企业活得长久一点是田明的愿景,他批判浮躁,批判只顾眼前不顾长远的那种发展模式。


因此,他并不过多在意短期内谁跑得快、达到多少销售规模,当地产商纷纷热衷于喊规模,争排名时,产品始终是田明和朗诗的重心。在他的观念中,一个企业是靠产品说法,一个企业家是靠企业说话。


三个多小时的采访中,田明始终冷静,没有太多的手势动作,没有过多的情绪表达,但不妨碍他观点的犀利与深刻。在他看来,造什么样的房子,不是技术问题,而是世界观问题。


在做绿色科技住宅的14年中,从开始的孤独到不断有同行加入其中,是田明乐于看到的,“有别人跟上了,这说明你做这个是对的,这个市场足够大”,更令他引以为豪的是,朗诗的技术一直在行业领先,并在不断扩大优势。


在很多人仍对绿色地产的概念感到模糊时,朗诗已将产品从1.0逐步进化到了4.0。


在最新的产品里,朗诗采用了国际最先进的被动式建筑技术,通过建筑本身外围护体系达到高效的保温隔热性能,利用太阳辐射的热、室内设备和人体散热为居室提供热源,并通过带高效热回收的新风系统来满足室内采暖需求。


通俗地说,非极端天气情况下,朗诗可以使一座房子不依赖空调、暖气等采暖制冷设备,也无须开窗,却能实现24小时的恒温恒湿,且空气清新。


带着做一家百年企业的态度,田明也并不着急,即便面对资本市场的低估,他仍相信市场迟早会给予正名:“资本市场没有给一个正确的估价方式,当然我会采取一些动作来逐步让市场把这个方案建立起来,但我也不着急。”


当行业进入深度调整周期时,他正全力做好准备,迎接这个可能漫长的冬天。


创业17年,田明几乎没有太多的休息,但他每年仍会抽出一些时间去挑战新的山峰,和王石一样,他也是一个典型的登山爱好者。


采访尾声,他告诉我们,今年要登两座山,包括7月份下旬登厄尔布鲁士山,欧洲最高峰,海拔5600米,另外就是和公司的员工挑战四姑娘的三峰,一座技术性山峰。


和做企业一样,田明拒绝不顾自身安全的疯狂,他登山从来都不会把自己置于不可掌控的风险之下,“我不会去登珠峰,因为珠峰到了7500公尺以上的时候,就会有一些极端的气侯,已经不在你的掌握之中。”


“人为什么登山,因为山就在那里。”


这是著名登山运动家埃德蒙德·希拉里在回答记者问题时说的话,也是许多登山爱好者的座右铭。


人生大多数选择中,田明都是自由的,登山也好,脱离体制内下海创业也好,发表各种言论也罢,做自己认为正确的事情,不过是他遵循来自于内心深处的选择。



以下为观点地产新媒体对朗诗绿色集团董事局主席田明先生的采访实录:


观点地产新媒体:是不是经济反而不好,房地产就会好?


田明:这个观点我认为不成立。经济不好,房地产好不起来,如果要好也是短期的,房地产还是要建立在实体经济发展的基础之上,这样才能持续好。


如果说实体经济都不好,消费力也不好,出口也不好,制造业各方面都不行,投资其他方面也不行,就只剩下房地产,那肯定是不可持续的。


所以你说短期外贸或者说消费投资不足,房地产会拉一拉、放松一点,拉一下,短期可能有一点用处,但从长远来看,房地产不能脱离国民经济单独的影响。


观点地产新媒体:这样判断下来房地产本轮形势还是比较严峻的,尤其是资金紧张,朗诗有没有资金压力?


田明:现在大环境的问题是借不到,有一些想发高债,还发不出来,这既是一个成本问题,也是一个借得到、借不到的问题。所以在这样的情况下,有一些前几年比较激进的地产商,可能就要为他们的激进付出代价。


我们没有资金压力,但人无远虑,必有近忧。


观点地产新媒体:朗诗今年会继续扩张拿地吗?怎么看现在行业都在冲规模的现状?


田明:谈不上。我们还是看项目有没有投资价值,有投资价值的继续拿。


其实做企业不是比短期内谁跑得快、谁达到多少销售规模,而是要比长期,你能否活得更长?作为一个企业是不是有自己存在的价值?这才是评价企业的标准,很多企业把规模看成企业经营的目标,其实规模是企业经营的结果。


你的目标是什么?你的企业是否有盈利以及合理的增长目标?比如说我需要把房子做得质量更好、让客户喜欢我的房子,让我的口碑很好、让我的产品能力、金融各方面的能力很平衡,可以活得更长,这可以是永续经营,这是你的目标。


你说我要达到多少规模,我拿了地多久就要开盘,开了盘就要冲多少量,就一定要达到什么,这不是本末倒置了吗?


日本从90年代初一个一个的地产公司垮掉、倒掉,或者受到重创,规模小的有、规模大的也有,没有说规模大就处于不败之地吧?关键就是短期看你的现金流会不会断掉,长期看这个公司有没有活着的价值,你是否有价值?


如果这个企业的产品、服务可以更好满足客户的需求,总是能创新,在市场上是领先的。这样的企业,对社会是有贡献,就有活着的价值。


所以我觉得这个事情,为什么要跟一千亿、三千亿、五千亿挂起钩来呢?现在跟几千亿挂起钩来了,但等到市场上出现问题的时候,你就不出现问题吗?你该出现问题的时候照样出现问题。


曾经历史上很多人拿了地王,最终这些地王不是地王,他赚了对吧?我们经历过一次、一轮、两轮、三轮,然后就以为这是常态,只要我敢赌,我就会赌赢。但是总有一天赌输的时候,那你就完蛋了。


如果你把企业的经营变成一种赌博,就太不负责任了,我们经营应该是负责任的经营,而不是去赌政策、赌市场。


观点地产新媒体:田总很直,我觉得这两年您很高调。


田明:其实我也没有高调,我天生就不是一个高调的人。这是我的基本风格,我不会去高调的,我觉得高调的人,都是那种很大气的人,你讲的可能就是我担任的几个社会职务。


我只是在推动几个事情。我在推动绿色、环保,推动节能,我觉得无论是中国社会还是中国房地产都需要往绿色转型,特别是经济发展到了这么一个阶段,房地产到了这么一个转折点上,我们应该向哪里去?我们应该向绿色发展、转型。


我认为这跟高调不高调没有关系,只是作为一个企业家,在这样的时刻,特别是朗诗一直又是做这个,既然有人跟你访谈或者有什么论坛谈到这个问题,我的观点就是:我们应该向绿色转型,推动绿色环保。


第二个就是企业的社会责任,这也是我最近在有一些场合下会说的,我从来没有讲过什么要排名多少、要规模多少、要怎么样,这才是高调。


所以我觉得企业社会责任,最主要还是让自己的商业行为本身,对社会、对自然,是友好的,这一点很重要。朗诗一直是往这个方向去努力,这是我们的追求,我们追求的不是说一千亿、两千亿、三千亿,我们不是追求这些。


我觉得房地产不受人待见,主要就是因为暴利,所以作为房地产行业发展到今天,想要为自己正名的话,就必须要表明我们在产品上、在服务上是创新的,是可以让客户得到真真切切的好处。我们的行为本身对于自然环境也是友好、是可持续的,这样才能给这个行业正名。


观点地产新媒体:您觉得行业这种拼规模的趋势还会延续吗?


田明:我的判断就是,房地产住宅的高速、爆发式增长阶段过去了,这是一个。


第二个就是不管在何种趋势下,我觉得企业经营的基本理念是什么?是为了赢得客户,创造了客户价值,然后让客户喜欢你的产品,我觉得这是企业的初心问题。


我个人有一个观念,根深蒂固的观念,就是一个企业是靠产品说法,一个企业家是靠企业说话,我会把它作为一个信条。


我看到过很多企业家,有时候很牛,但企业搞得不好,这就一点都不牛了。企业垮台原因是什么?因为产品不行。


另外,我的一个判断是,目前房地产的需求没有那么大。


需求第一个概念就是有效需求,我又想买,又买得起,这就是叫做有效需求。有效需求呢,其实没有那么大,想住房子的人很多,但是买得起房子的人并没有那么多,这是一个问题,有效需求跟需求,这在经济学上是两个不同的概念。


第二个就是,有效需求里面又分两种:一种就是房住不炒的“住”需求,一个就是“炒”的需求,问题是现在的中国城市里面,很多需求是“炒”的需求,你都有4、5套房子,你再买一套房子是为了住吗?


不是,而是觉得我钱多,没有地方投,我觉得只有买房子感觉还不错。


其实剔除掉无效的需求、剔除掉投资性需求,真正的有效需求,居住的有效需求部分,不如想象的大。


我觉得常识很重要,我们应当具有常识,你说房地产还能不能再涨,需求怎么样我就觉得这个有违常识,常识很重要。


观点地产新媒体:所以您现在看好长租公寓?朗诗也在发展长租公寓。


田明:我是看好这个市场,本来不应该跟媒体说这个事情的,反正既然你问我了,我就说了吧,反正人家也不一定认为我说得对。


长租公寓我有三句话:第一今天是政策风口、明天血流成河、后天开花结果。“今天”什么时候结束?“明天”什么时候来临?“后天”什么时候到?我们不知道。但我估计在3-5年里面都会实现。


我希望我们是“今天”有足够的布局,有足够的品牌跟规模;在“明天”并购的时候,不要成为被收购方,而成为收购方;在“后天”可以享受到未来公寓市场的果实。


观点地产新媒体:长租公寓团队的压力大吗?


田明:扩张压力有一点大,盈利压力不大,主要就是要求他们尽快把那些点给布好。


金融我们也有做,我们跟平安不动产、跟中融信托都有成立各一百亿的联合GP、双GP的基金,投资持有型长租公寓重资产项目。持有型的、出租型的二房东不需要投入。


我在拍高价地上很谨慎,比较稳健。


但是我在做养老、做长租公寓、做美国开发方面胆子挺大的。


观点地产新媒体:养老因为我记得您前年在德国当时做了朗诗公寓,那个已经卖完了?


田明:卖完了,交给德国人来做了,是一个教会。


我做的德国的这个养老项目是双重目的,一个就是做一笔投资,实在也想赚一点钱。另一方面,为什么做适老型公寓?是因为德国人在这方面产品做得非常好,考虑非常周全,这样通过做适老公寓,借鉴德国经验,减少弯路,提高我在国内起步的水平,这是为了取经。


我们要做养老的话肯定就要做营利性的,我们的养老中端以下收入客户我们是不做,集中在上海、北京、广州、南京、苏州、杭州。


我们为什么不做中端以下的养老呢?因为中端以下的养老应该是政府职能,提供社会公共服务,作为一个企业不应该把自己的手伸到政府的地方去,我们应该以市场的方式,跟政府的保障来配套。


就好像学校或者医院一样,都是一回事,应该有保障性教育、保障性医疗,在这个以上,有钱或者以市场化的方式,你就可以争取更好的教育、更好的医疗。


观点地产新媒体:资本市场对朗诗好像一直不太理解,是估值方式的问题?


田明:我也不太着急,公司市值是多少、资本市场有没有给一个正确的估价方式,当然我会采取一些动作、一些措施来逐步让市场把这个方案建立起来,但我也不着急。


个人觉得还是要等一等,朗诗还需要在市场上把一些看不清楚的东西给正名出来,因为地产部分有科技含量,你说小股操盘有一些,除了重资产收益之外,还有一些轻资产的收益,这一部分、投资回报跟服务收入,这中间的估值方式是不一样,这是一块。


第二,你有中国地产,还有美国地产,美国地产如果壮大,自己有盈利能力,他应该按照美国地产估值方式。


第三,就是长租公寓和养老,现在大家还看不明白,等大家看明白估值方式以后,它的估值方式跟地产的估值方式完全不一样。


现在地产的估值方式,是香港模式,基本上是看你房屋卖多少钱、利润率是多少,然后有多少地可以造多少房子,然后把你所有地造的房子,未来多少年可以卖完、每年卖多少,然后把利润一年一年的折现回来,就认为你公司值多少钱、市值值多少钱。这是一种老头卖花生论堆,这一堆东西值多少钱,就是这种估值方式。


但是我说科技地产,人家开发挣的钱,这跟“花生”没有关系,跟那一堆“花生”没有关系了,而是跟团队、跟服务有关系。


然后养老、长租公寓显然不能用老头卖花生的方式,应该有服务业或者其他的估值方式。


美国也有不同的估值方式,以后像我们的金融部门也应该有自己的不同估值方式,最好的方式和模型都做出来之后,是A+B+C+D等于多少。


观点地产新媒体:在美国已经适应了吗?总共多少项目?


田明:加上这次确定的,一共有16个项目,在东西海岸。现在在美国开发规模排名第37位,美国没有大地产商。


房地产是非常本土化的事情,一定要有经验,多少年的经验,所以我们去了之后,你只能管大的战略,大的投资决策,然后用什么人,然后怎么样去借力,这是董事会该做的事情。


把这些定好以后,就由美国的团队去负责,他们整个日常经营管理,怎么追求更好的业绩、绩效,这是他们的事情。


我们的团队就是一帮美国团队,老实的美国团队。都干得很有热情、也很有荣誉感,跟我们手下中国人没有什么区别,买房的人90%以上都是美国本土人。


因为我执行本土化政策,就是客户、员工、银行、交易对手都是美国的,我是长期在美国发展,不是说做一个项目算一个项目。


观点地产新媒体:去年到今年朗诗和您有哪些变化?


田明:朗诗没有什么变化,还是一样,坚定的认为房地产要转型。


我做企业的态度也是一样的,做企业还是想做一个长期的企业,做一个绿色、环保、对社会负责任的企业,然后可以活得长一点,认为房地产目前这种势头是不可持续的,一直都是这样,没有改变。你如果记得的话,我4年前讲的话,跟今年讲的话也没什么改变。


当然企业的发展上,我们绿色环保的技术一直在不断升级、不断提高、在不同气侯条件下,不同的客户群体,不同建筑业态在推出新产品,我们一直在扩大我们在这个领域的领先优势。


观点地产新媒体:现在做绿色地产的企业也渐渐多起来,有没有感到竞争压力?


田明:其实有别人跟上了,说明你做这个是对的,这个市场足够大,你不能嘴上说,希望做绿色环保,但有人来竞争你又反对,我们的任务就是要保障自己持续领先有优势。


观点地产新媒体:今年还是要登山、还有骑行,这两个爱好继续保持?


田明:对,今年要登两座山,7月份下旬登厄尔布鲁士,欧洲最高峰,5600米。

骑车有时候骑,我定了一个计划,但总是选不到一个合适的时机,我想骑一趟青藏线,那是所有骑行者的梦想。要骑二十几天,但抽不出那么多时间来,而且一年只有两个时间段。


观点地产新媒体:登山风险很大,尤其是这些高山。


田明:我登山从来没有把自己置于不可掌控的风险之下,我现在的想法是,我不会去登珠峰,因为珠峰到了7500公尺以上的时候,那时候就好多像雪崩、冰川裂缝、滚石的情况,还有一些极端的气侯,已经不在你的掌握之中。


登山是一个爱好,或者说是对自己的不断挑战,但我不想为了去获得一种名声或者某一种挑战的成功,把自己置于太大的风险之下,而且这个风险也不在你的掌控之中。如果不经营企业我也不愿意干这个事,我还是要对自己负责。


还有一个山就是四姑娘山的三峰,四姑娘山是大姑娘、二姑娘、三姑娘、四姑娘叫四姑娘,幺妹峰是最高的,幺妹峰这辈子估计我是没法爬了。


观点地产新媒体:这一次要去三姑娘?


田明:是。公司的人一起去,这一次去三姑娘峰大概就是50人左右。


公司的人去,首先是高管,需要经过体能测试,还要进行体检,如果体检发现有不适合高山运动,有一些脑、心、主要器脏的一些问题就别去了,要过体检、要过体能测试,高管就可以去。


还有一部分名额是开放给员工的,平时是登山爱好者,我们在各地都组织了一些登山活动,集团里面也会搞一些集中的登山活动,每次登山都有积分,你的积分达到多少以上,然后才有资格摇号,摇上了就去。


我们背后有一个很强的教练、后勤团队在支撑。


观点地产新媒体:您希望人生最好的作品是什么?最大的成就是?有没有失败或痛苦?


田明:最好的作品是能够留下一个伟大的公司。


我过得还是挺愉快的,虽然很辛苦,但没有觉得疲倦,个人评价我不太在意,我比较关注朗诗能不能越做越好。


有一句话说,开始的时候公司是你的儿子,以后公司做大了,你就是公司的儿子。


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